Головне, чим відрізняються квартири від апартаментів-це юридичний статус. У першому випадку йдеться про житлову нерухомість, в другому-про комерційну. Це призводить до відмінностей в правилах експлуатації і оподаткування. При цьому не має значення, чи здають об’єкт або хазяїн проживає в нім сам.

Тип приміщення

Тип приміщення залежить від призначення землі, на якій воно зведене. Упізнати його можна в проектній декларації на сайті забудовника. Якщо в документах вказано, що ця нежитлова будівля, то скільки б девелопер не рекламував його як багатоквартирний комплекс, це не дасть використати пільги, що належать покупцеві житла. Приклад на малюнку нижчий.

Апартаменти можуть пропонувати у будівлях 2 видів:

• готельного типу;
• торгово-ділових комплексах.

Із-за юридичного статусу апартаментів вони не можуть розглядатися, як єдине житло. Тому на них може бути обернене стягнення, навіть якщо власник не має іншої нерухомості.

Реєстрація мешканців

У Росії передбачений 2 типи реєстрації:

• постійна-за місцем проживання, така, що часто називається пропискою;
• тимчасова-за місцем, де людина планує пробути більше 3 місяців.

Оскільки апартаменти не відносяться до жител, зробити в них постійну реєстрацію не можна. Максимум, на який може розраховувати мешканець такого об’єкту,-тимчасове оформлення строком на 5 років. Потім його подовжують на аналогічний термін. Це доступно, якщо нерухомість має статус готельною. У разі, коли будова вважається діловим центром, то його адреса не може бути вказана навіть місцем тимчасового перебування.

Щоб отримати постійну прописку в апартаментах, їх власникові доведеться переводити нерухомість до житлового фонду.

Ця процедура призводить до зайвих витрат і не завжди можлива, оскільки зробити її можна тільки для усієї будівлі. Не можна визнати квартирою одні окремо взяті апартаменти.

За наявності тимчасової реєстрації можна проживати в регіоні необмежений час. Людина також має право користуватися послугами медичних організацій, віддавати дітей в школу і т. д. Але у разі недоліку місць пріоритет матиме сім’я з постійною “пропискою”.

Скористатися пільгами, передбаченими органами місцевої влади для жителів регіону, можна за наявності постійної реєстрації. Тому вони стають недоступні для тих, хто оформив тимчасове перебування в апартаментах і не має “прописки”. Список привілеїв в суб’єктах РФ розрізняється. Наприклад, в Москві це безкоштовне санаторне лікування.

Апартаменти відрізняються від квартири порядком оформлення перебування неповнолітніх. Якщо нерухомість має статус житла, то будь-яка зареєстрована в ній людина має право прописати і своєї дитини молодше 14 років без відома інших власників. При цьому неважливо-чи являється він власником або ні. Якщо ж йдеться про комерційне приміщення готельного типу, то зробити тимчасову реєстрацію можна, але тільки заручившись згодою усіх осіб, яким воно належить.

Податок на майно

Для будь-якого типу нерухомості сума, яка має бути перерахована у ФНС, розраховується виходячи з 2 показників:

• ставка оподаткування;
• кадастрова вартість об’єкту.

Для житла ставка знаходиться в межах від 0,1% до 0,3% залежно від регіону РФ, вартості об’єкту. Для комерційної нерухомості, до якої відносяться апартаменти, вона складає 0,5-2%. Точна величина визначається призначенням приміщення (готель, діловий комплекс і т. д.).

Кадастрова вартість апартаментів найчастіше нижче, ніж у порівнянної по площі і розташуванню квартири.

Податкові пільги

Усі громадяни Росії мають право отримати пільгу на сплату податку на майно. Вона поширюється тільки на житла і складає 10 м2 для кімнат, 20 м2 для квартир. Застосувати її до апартаментів не можна. Тому власник квартири площею 60 м2 може платити податок тільки з 40 м2. Власник апартаментів такого ж розміру зобов’язаний вносити повну суму.

Але це вирахування надається тільки для одного об’єкту. Тому якщо йдеться про нерухомість під здачу, а не єдине житло, то податкова пільга не буде аргументом для відмови від апартаментів.

Пенсіонери-власники житла можуть бути звільнені від сплати податку. У випадку з апартаментами вони не мають такої пільги, навіть якщо це їх єдине майно.

Для апартаментів передбачена окрема податкова пільга. Але вона поширюється лише на об’єкти, включені в особливий список. Вони оподатковуються по пониженій ставці. Але до 2020 року подібний перелік складений тільки владою Москви.

Перераховані чинники призводять до того, що при порівнянних характеристиках об’єктів податок на апартаменти буде до 10 разів вище.

Комунальні платежі

Оскільки апартаменти мають статус комерційного приміщення, люди, що живуть в них, не включені в перелік споживачів, прирівняних до населення. Це означає, що на них не поширюється Постанова Уряду РФ №1178 від 29.12.2011 р. Тому вони платять за електроенергію по комерційних тарифах.

Крім того, комунальні платежі за апартаменти не зобов’язані укладатися у встановлені державою нормативи. Компанії, що управляють, можуть встановлювати їх понад регіональні тарифи.

Жителі квартир, що зіткнулися із завищеними сумами в квитанції, мають можливість звернутися за захистом своїх прав до житлової інспекції. Власники апартаментів позбавлені цього важеля впливу. В середньому зміст апартаментів обходиться на 15-20% дорожче.

Ще один мінус-оформити субсидію на оплату комунальних послуг можна тільки на житло.

Будівельні стандарти і інфраструктура

До апартаментів і квартир застосовуються різні стандарти будівництва і експлуатації.

Інфраструктура

Якщо забудовник зводить житлову нерухомість, то опиняється під державним наглядом. Він повинен забезпечити виконання інфраструктурних вимог. Вони торкаються кількості:

• дитячих садів;
• шкіл;
• поліклінік;
• доріг.

Також існують заборони на організацію виробництв на прилеглих до житлових будинків територіях. Встановлені норми, по яких магазини і офіси, розташовані на перших поверхах, повинні мати окремий вхід.

Але часто чиновники не звертають уваги на допущені порушення, а власники житла в новому мікрорайоні залишаються без необхідних інфраструктурних об’єктів.

Якщо йдеться про апартаменти, то навіть у разі, коли будинок зведений у вже обжитому кварталі, його жителі не будуть враховані при подальшій забудові. На їх частку не планують місця в дитячих садах і школах. Це призводить до черг, переповнених класам. Але з цими проблемами зіткнуться не лише власники нерухомості з нежитловим статусом, але і мешканці навколишніх будинків.

Для зон комерційної забудови не діють ніякі норми, що стосуються наявності поліклінік і дитячих установ. Виробничі цехи можуть знаходитися у безпосередній близькості, без виділення санітарних зон.

Завдяки пониженим вимогам апартаменти можуть зводитися на землях, не відповідних для будівництва житла. Наприклад, в центрі міста, де є невелика ділянка землі, відведена під готелі, і немає достатнього місця для нового житлового кварталу.

Якість будівництва

Для житлових будинків встановлені санітарні вимоги до використовуваних матеріалів і рівня шумоізоляції, які не діють для комерційної нерухомості. Але по факту якість залежить від забудовника і генпідрядника, а також від статусу житла. Елітні апартаменти готельного типу можуть виявитися набагато комфортніше за бюджетний багатоквартирний будинок.

Капітальний ремонт

Усі власники квартир зобов’язані щомісячно робити відрахування до фонду капітального ремонту. Виключення-жителі аварійних будинків і новобудов, впродовж 5 років з моменту здачі (якщо ця пільга закріплена на регіональному рівні). Згодом на колективно зібрані кошти проводиться ремонт системи водопостачання, заміна ліфтів, оновлення фасадів і т. д.

При цьому мешканці не мають можливості вплинути на терміни проведення робіт. Перелік поліпшень також визначається регіональним фондом. Представники УК і власників мають право брати участь в обговоренні, проте, їх голос не буде вирішальним. Колективним рішенням власники можуть відмовитися перераховувати гроші в загальний “котел”, а зараховувати їх на окремий рахунок власного будинку. Це дасть їм можливість самостійно встановити терміни і перелік робіт.

Власники апартаментів від подібних платежів звільнені. Але якщо знадобиться ремонт території загального користування, вони не зможуть скористатися засобами регіонального фонду. Їм доведеться вносити велику суму одномоментно. Але апартаменти-це відносно нові будинки. Їх немає серед “хрущовок” і “сталинок”. Тому час капітального ремонту прийде не скоро.

Перепланування

Власник апартаментів має більше можливостей для перепланування і дизайну приміщення, чим власник квартири. Процедура узгодження для комерційних приміщень простіша, а законодавчих обмежень менше.

Податкове вирахування

Купівля апартаментів не надає право претендувати на майнове вирахування, навіть якщо власник збирається використати їх як єдине житло. Також стає недоступним вирахування по відсотках у разі купівлі об’єкту в іпотеку.

Таким чином, людина, що має оподатковуваний НДФЛ доход, втрачає можливість отримати від держави до 650 тис. рублів:

• 260 тис. крб.-максимальне вирахування за купівлю житла;
• 390 тис. крб.-гранична сума, яку може повернути платник податків в якості компенсації переплати по іпотеці.

Держпідтримка

Правила використання материнського капіталу дають можливість витратити його тільки на купівлю житла. Тому ПФР не дозволить направити його на придбання апартаментів, навіть якщо сім’я планує проживати в них з дітьми.

Усі програми пільгової іпотеки з держпідтримкою розраховані на купівлю житла. Взяти в них участь не вийде, навіть якщо забудовник заявляє, що його об’єкт підходить для постійного проживання сімей і обладнав на прибудинковій території дитячий майданчик.

Управлінням будинком

За станом загальнобудинкового майна і прилеглих територій стежить компанія, що управляє, або ТСЖ. У разі багатоквартирного будинку, збори власників житла вибирають організацію, яка пропонує найвигідніші розцінки і кращу якість. Це демократичний процес. Кожен з жителів може пропонувати кандидатів, агітувати за них. Усе питання в особистій активності.

Голосуванням також визначається і те, як використати прибудинкову територію: розширити парковку, зробити дитячий майданчик і т. д. Для відкриття у будинку бару і аналогічних закладів також потрібно згоду мешканців. “Вага” власника залежить від того, яка площа йому належить. Але оскільки у більшості людей тільки одна квартира, зважає на думку десятків чоловік.

У випадку з апартаментами діє той же принцип: рішення приймаються на підставі волевиявлення власників. Але тут може виникнути ситуація, коли більшість мешканців орендують приміщення у одного мажоритарного власника, якому належить більше половини будівлі. В цьому випадку його думка буде вирішальною.

Він має право укласти договір з компанією, що управляє, на власний вибір і використати територію, як вважає потрібним. Інші люди не зможуть на нього вплинути. Найбільш вірогідна така ситуація у будинках, де велика частина території віддана під офіси, магазини і т. д.

Що стосується змісту загального майно, то рішенням Вищого арбітражного суду РФ за власниками апартаментів закріплені ті ж права на нього, що і у жителів багатоквартирних будинків. Але компанія, що управляє, на власний розсуд може включити в нього не лише сходи і підвали, але і територію розташованих у будівлі магазинів, бізнес-центрів.

Сусіди

Закони РФ, що забороняють шум в нічний час, поширюються тільки на житлову нерухомість. Якщо сусіди по апартаментах не дотримуватимуться тиші, на них не можна заявити в поліцію.

Крім того, оскільки будинок має статус комерційної нерухомості, у будь-якому з приміщень можна відкрити готель, караоке-бар і інші працюючі ночами заклади.

При цьому не потрібно згоду мешканців. У апартаментах також дозволено влаштовувати офіси компаній не лише на першому поверсі. Це приведе до того, що в під’їзді весь день ходитимуть сторонні.

Такі проблеми виникають не в усіх будинках. Але заздалегідь передбачити, якими виявляться сусіди, не можна. Головна перевага квартир в тому, що у разі порушення оточенням правил проживання на спільній території, жителі можуть звернутися в поліцію.

Ціна

Апартаменти завжди коштуватимуть дешевше, ніж квартири, порівнянні по класу нерухомості і місцю розташування. Різниця досягає:

• 10-15% для бюджетних об’єктів;
• 20-25% для елітної нерухомості.

Це обумовлено 3 чинниками:

1. Земля нежитлового призначення дешевша.
2. У забудовника менше витрат. Він не повинен забезпечувати інфраструктуру.
3. Менший попит через те, що на зміст такого об’єкту йде більше засобів. Різниця в сумах, які за рік витрачають на податки і комунальні послуги власники квартир і апартаментів, може досягати декількох десятків тисяч рублів.

Але апартаменти частіше будують в престижних кварталах, поряд з великими торговими центрами. Більшість таких об’єктів підносяться як елітні. У эконом-классе подібних пропозицій мало.

У яких випадках апартаменти кращі за квартиру

Апартаменти опиняться прийнятніші за квартиру в 3 випадках:

1. Йдеться про інвестиції.
2. Людина зацікавлена в унікальному розташуванні будівлі.
3. Купівля такого об’єкту дає можливість обійтися без іпотеки.

Власниками апартаментів частіше стають люди, які вже мають квартиру, постійну реєстрацію, що дає їм, і можливість користуватися податковими пільгами. Ціна на оренду придатного для проживання приміщення не залежить від його статусу. Для апартаментів вона навіть може бути вища за рахунок вигідного розташування. Тому такі об’єкти вибирають інвестори, які що придбавають нерухомість під здачу.

Як вже згадувалося вище, апартаменти дозволено будувати поблизу великих заводів, в історичному центрі міста і інших місцях, які можуть бути привабливі для проживання, але непридатні для зведення комплексу багатоквартирних будинків. Багато покупців, бажаючих жити в таких районах, віддають перевагу комерційним новобудовам вторинної нерухомості.

Для частини людей придбання апартаментів-це можливість купити приміщення без залучення позикових коштів. Також багато хто приймає рішення переплачувати не у момент укладення угоди, а в процесі експлуатації нерухомості. За рахунок дешевшої квартплати і меншого податку, власник квартири компенсує різницю в ціні з апартаментами тільки через 10-15 років. Ця цифра зростає, якщо він користується іпотекою.

Єдина безперечна перевага апартаментів-їх цінова доступність порівняно з аналогічними житловими об’єктами.